С 1 января 2016 года в Налоговый кодекс России внесен ряд существенных поправок. В частности, увеличивается минимальный срок владения имуществом, доход от продажи которого не облагается налогом. Теперь он составляет 5 лет, хотя ранее был 3 года. Кроме того, изменился механизм исчисления суммы налога, который необходимо будет оплатить в случае продаже жилья раньше установленного новым законом срока. Налоговая ставка осталась, как и раньше, на уровне 13%, однако теперь она привязана не к сумме, которая указана в договоре, а к кадастровой стоимости жилья. Новые правила придуманы в первую очередь для того, чтобы сократить число сделок купли-продажи, которые носят спекулятивный характер. Однако такие нововведения вызывают опасения не у рядовых граждан, а у инвесторов, которые опасаются, что резко сократится прибыль от вложений в данный сегмент.

Сайт «Недвижимость Алтай» решил узнать у барнаульских экспертов, действительно ли данные изменения способны перекрыть все доходы от инвестирования в недвижимость. Татьяна Пятковская, налоговый консультант компании «ПРОКС», отмечает, что поправки никак не отразятся на ситуации в строительной сфере: сумма налога не изменилась и составляет, как и раньше 13%.

Есть вероятность, что у инвесторов возросли другие риски, связанные, например, с нестабильностью экономической ситуации, ростом курса доллара, но никак не с налогообложением.

«У новостроек, например, адекватная кадастровая стоимость, которую чаще завышают на земли, на дома. Если ее умножить на понижающий коэффициент, который дает нам законодательство, то получается сумма близкая к рыночной. Раньше занижали для того, чтобы не платить налог. Но у того, кто инвестирует деньги в строительство, все равно есть расходы, и если их все посчитать, то занижать цену меньше, чем сумма затрат, ему просто невыгодно», — рассуждает эксперт.

Больше от введенных изменений в налогообложение пострадали те, кто получает недвижимость безвозмездно при приватизации, дарении, передачи по наследству.

«Когда они продают, у них расходов никаких нет, связанных с получением дохода. И они при продаже ставят на вычет 1 млн рублей, чтобы не платить налог. Конечно, им перекрыли кислород».

Как считает Сергей Чуркин, директор АН «Ленинский проспект», такие поправки в законодательство – это способ получения дополнительного дохода для федеральной казны.

«Государство начинает обращать внимание на доходы, которые прежде уходили из-под его контроля, в том числе и на доходы продавцов и инвесторов в недвижимость. Это очевидно и ожидаемо влияет на выгодность подобных операций.  С другой стороны, это зависит от того, какую стратегию выбирает инвестор. Одно дело, когда он действует на коротком временном горизонте, ведь них в основном и направлены усилия государства по контролю и ограничению доходов. Другое дело, если речь идет об инвесторе стратегическом, который построил, инвестировал заметную сумму на длительную перспективу: на черный день, сдавать в аренду, для себя на вырост, или для детей. К подобным целям и способам инвестирования у государства отношение куда более положительное. Поэтому тут необходимо понимать, какими стратегиями пользуется тот или иной игрок на этом рынке и уже отсюда и оценивать влияние усилий государственных органов. Но то, что государство с интересом приглядывается к этим формам заработка, это однозначно.

По мнению Чуркина, сейчас недвижимость не может считаться выгодной инвестицией на сто процентов. Она только на первый взгляд кажется простой и понятной, однако остается рискованной, как и любая другая: золото, доллары, акции.

«Если вы решили заработать на рынке недвижимости именно путем инвестиций, то надо понимать, что есть вероятность не только получения прибыли, но и убытков. Верить в то, что недвижимость  однозначно стабильная, растущая и незыблемая сфера, наивно.  Как и в любом другом бизнесе, чтобы здесь заработать, нужно хорошо разбираться в предмете. Проблема недвижимости  в том, что это низколиквидный товар. Это не валюта, или акции, войти и выйти из которых можно за минуты, в недвижимости нужно принимать во внимание длинные сроки продажи – от нескольких дней до нескольких лет, в зависимости от типа объекта и состояния рынка в моменте».

Андрей Замороко, директор АН «Замок-плюс» считает, что увеличение кадастровой стоимости влечет увеличение налога на недвижимость. А также удорожание коммунальных услуг, падение цен на арендное жилье, напрямую влияют на прибыль инвестора, поэтому недвижимость становится пассивом, а не активом и приносить прибыль, которая была раньше, она уже не будет.

Увеличение Центробанком ключевой ставки, удорожание бан6ковских кредитных продуктов и уменьшение денежной массы Центробанком, привели к снижению доходов населения а это, в свою очередь, к падению покупательского спроса.

Естественно, это все сказалось на понижении стоимости объектов недвижимости. Если раньше, приобретая объект недвижимости, инвестор мог рассчитывать на прибыль в 30-40%, то на сегодняшний день, приобретая аналогичный Объект, он может потерять 40-50% от общей стоимости.

«А раз аренда подешевела, коммунальные возросли, государство заставит платить налги на прибыль, а в будущем году увеличится налог на имущество, то возникает вопрос: куда вкладывать деньги? Я вижу два пути: в проекты и/или в земельные участки (правильные участки), где проведены коммуникации. Это позволит сохранить вложенные средства.», — резюмирует специалист.